哎，最近有个粉丝私信我：“首付50万在深圳能买啥？听说公寓便宜但坑多，住宅又贵到肝儿颤...” 这话真给我问住了。今儿咱就唠点干的——??深圳买房到底是选公寓还是住宅？?? 看完这篇，保你比中介还懂行！
??一、首付大战：公寓VS住宅谁门槛低？??
“不是说公寓首付五成吗？那不比住宅还贵？”（自问自答走起）
??真相惊掉下巴：公寓首付可能比住宅低！??
举个栗子：
- ??福田60㎡住宅??：单价10万/㎡，总价600万，首付3成=180万
- ??福田同地段40㎡公寓??：单价6万/㎡，总价240万，首付5成=120万
看明白没？??总价砍半，首付直接少60万??！但别急着高兴——
??魔鬼藏在细节里??：
- 公寓贷款最长10年，月供2万+能把人压垮
- 住宅虽然首付高，但能贷30年，月供可能比公寓还低
??二、税费修罗场：买完房才知道被割肉？??
“中介说税费都是小钱？”（呵呵，信他个鬼！）
直接上对比表：
| ??费用类型?? | 公寓（200万总价） | 住宅（400万总价） |
|---|---|---|
| 契税 | 3%（6万） | 1.5%（6万） |
| 增值税 | 差额×5.6%（约10万） | 满5年免征 |
| 土地增值税 | 差额×30%-60%（约25万） | 无 |
| 个税 | 差额×20%（约8万） | 1%（4万） |
| ??5年后转手总税费?? | 约49万（割肉级） | 约10万（能接受） |
??血泪教训??：我表姐2018年200万买的南山公寓，今年300万卖出，看着赚100万，结果税费交了58万，实际到手还没存银行定期多...
??三、转手难度：挂三年没人问啥体验？??
“公寓不是租金高吗？大不了长期持有呗”（年轻人还是太天真）
??现实很骨感??：
- ??住宅市场??：南山好地段二手房，挂出去一周能来20波看房的
- ??公寓市场??：同地段同价位公寓，中介直接说“做好半年起卖的准备”
为啥？
- 公寓买家得全款或高首付，客户池子小得可怜
- 税费高导致必须涨价卖，但涨多了人家直接买住宅
??灵魂拷问??：你知道深圳二手公寓平均成交周期多久吗？——??278天??！比怀胎十月还煎熬！
??四、小编观点??
说实在的，这年头在深圳买房就跟选对象似的：
- ??选公寓就像找渣男??：前期投入低，甜言蜜语哄着你，等要分手（转手）才发现要被扒层皮
- ??选住宅像追女神??：门槛是高，但娶回家能踏实过日子（保值升值）
??三类人可考虑公寓??：
- 社保不够又不想租房的新深圳人
- 手里有200万现金没处花的包租婆
- 就想住CBD的单身贵族
其他人？听句劝！宁可买关外住宅也别碰核心区公寓，去年龙华红山那片的住宅涨了15%，隔壁公寓还在降价促销...（突然想起上周路过中介门店，橱窗里公寓广告都落灰了，懂的都懂）